張為，現(xiàn)任中航基金不動產(chǎn)投資部副總經(jīng)理、中航京能光伏REIT基金經(jīng)理。曾供職于中國投資擔(dān)保有限公司、渤海銀行總行等機(jī)構(gòu)，長期從事資產(chǎn)證券化相關(guān)業(yè)務(wù)。牽頭實(shí)施首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs“中航首鋼綠能REIT”及首批新能源REITs“中航京能光伏REIT”項(xiàng)目，具有豐富的REITs實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。

“高高瘦瘦，和的聲音，并非能說會道，但涉及關(guān)于REITs理論、案例到實(shí)操的所有問題都能侃侃而談、對答如流，他像一位頂級銷售，具有天然的親和力和信服力。”在中航京能光伏REIT項(xiàng)目籌備的一年半時(shí)間里，與中航基金不動產(chǎn)投資部副總經(jīng)理、基金經(jīng)理張為朝夕相處的項(xiàng)目方工作人員如此評價(jià)他。

的確，在很多人的印象中，基金經(jīng)理的形象常常是西裝革履，或坐在可以望見窗外城市天際線的辦公室里開會，或?qū)χ鴶?shù)字跳動的交易系統(tǒng)決勝于市場，但張為笑著搖搖頭：“他們說我像銷售，可能是因?yàn)槲覀僐EITs基金經(jīng)理更多時(shí)候是與項(xiàng)目的各個(gè)相關(guān)方反復(fù)溝通，我需要用專業(yè)打動他們并解決問題，有時(shí)候我感覺自己更像做實(shí)業(yè)的人。”

在一年半的項(xiàng)目籌備過程中，張為扮演著“協(xié)調(diào)者”的角色，這也是他心目中基金管理人在REITs產(chǎn)品中的定位——穿梭于監(jiān)管、企業(yè)、地方***和投資者之間，在不同利益方之間搭建溝通的橋梁，建立共識與信任。

REITs基金經(jīng)理過關(guān)斬將

2021年7月2日，國家發(fā)改委印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》（以下簡稱“958號文”），明確將風(fēng)電、光伏發(fā)電、水力發(fā)電等清潔能源項(xiàng)目納入試點(diǎn)范圍。“三天后，我們就進(jìn)場和京能國際談合作，正式開展項(xiàng)目。至今，我們的微信群還叫0705工作群。”張為說。

在張為看來，與產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高速公路REITs相比，首批新能源REITs推出時(shí)間不算很早，這是由于新能源行業(yè)與REITs的結(jié)合有一些難解的結(jié)，只有解開結(jié)，很多問題才能迎刃而解。

難題之一在于新能源行業(yè)的補(bǔ)貼。以光伏行業(yè)為例，很多早年建設(shè)的光伏電站造價(jià)較高，為了扶持光伏產(chǎn)業(yè)、推動能源轉(zhuǎn)型，財(cái)政部設(shè)立可再生能源發(fā)展基金，通過補(bǔ)貼與企業(yè)上網(wǎng)電量掛鉤的方式扶持企業(yè)，這部分補(bǔ)貼也就是行業(yè)常說的“國補(bǔ)”。但隨著近年光伏產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，財(cái)政資金承壓，國補(bǔ)發(fā)放周期越來越長，進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)底層現(xiàn)金流變得不穩(wěn)定，這也成為整個(gè)行業(yè)面臨的問題。

作為首只光伏REITs，如何解決“基金穩(wěn)定分紅”與“國補(bǔ)發(fā)放周期”不匹配這個(gè)難題？張為團(tuán)隊(duì)反復(fù)討論、比較后得出方案：“讓項(xiàng)目公司通過保理去融資。國補(bǔ)是應(yīng)收賬款，在法律上是一種債權(quán)關(guān)系，通過應(yīng)收賬款保理融資的方式，有助于REITs基金平滑各年現(xiàn)金流，穩(wěn)定投資人分紅預(yù)期。”張為介紹，“這也是我們這個(gè)項(xiàng)目的創(chuàng)新點(diǎn)。”

中航京能光伏REIT底層陜西榆林、湖北晶泰兩個(gè)光伏項(xiàng)目的上網(wǎng)電價(jià)中，國補(bǔ)比例達(dá)58%，在國補(bǔ)退坡的行業(yè)大趨勢下，未來如何應(yīng)對現(xiàn)金流減少的問題？張為介紹，補(bǔ)貼期滿的光伏項(xiàng)目可通過后續(xù)的綠證許可參與綠證交易，同時(shí)，在計(jì)算估值時(shí)已考慮到退坡后現(xiàn)金流減少的情況，一開始就沒有把這部分收入計(jì)算進(jìn)估值。

難題之二在于土地。集中式光伏電站占地面積較大，以榆林項(xiàng)目為例，項(xiàng)目總裝機(jī)容量300兆瓦，占地600多萬平方米，這些地主要處于偏遠(yuǎn)的農(nóng)村地區(qū)，不同于城市用地的出讓關(guān)系，建設(shè)光伏板占用的大量土地實(shí)際上是租賃當(dāng)?shù)卮寮w的土地。

既然是租賃關(guān)系，按照相關(guān)法律法規(guī)，就要嚴(yán)格履行村集體的租賃程序。然而，兩個(gè)項(xiàng)目啟動時(shí)間都較早，當(dāng)時(shí)一些手續(xù)辦理并不規(guī)范。張為認(rèn)為，京能項(xiàng)目是一個(gè)上市項(xiàng)目，一方面，要在流程上合法合規(guī)；另一方面，也要實(shí)現(xiàn)對村民利益的保護(hù)。他多次前往當(dāng)?shù)氐拇遄永铮痛甯刹糠磸?fù)溝通，按照村民組織法等相關(guān)法律法規(guī)完善土地租賃手續(xù)。

此外，光伏板建在農(nóng)村土地上，會不會觸及耕地紅線？基于這個(gè)考量，張為又多次到當(dāng)?shù)氐淖匀灰?guī)劃局溝通，請工作人員確認(rèn)項(xiàng)目是否觸及國家18億畝耕地紅線。“土地是一個(gè)很復(fù)雜的問題，無論是城市還是農(nóng)村，土地都是極為重要的生產(chǎn)要素，尤其當(dāng)項(xiàng)目涉及村民利益時(shí)，應(yīng)更為謹(jǐn)慎。”他說。

基金管理人不僅是融資通道

在REITs產(chǎn)品的管理中，基金管理人對項(xiàng)目控制力不足是行業(yè)和監(jiān)管層一直擔(dān)憂的事情。張為認(rèn)為，基金管理人在項(xiàng)目中不僅僅是融資通道或記賬工具，還要代表投資者，充當(dāng)協(xié)調(diào)者的角色，在***部門、企業(yè)和投資者之間斡旋，平衡各方利益。

以京能項(xiàng)目為例，京能國際負(fù)責(zé)項(xiàng)目的生產(chǎn)經(jīng)營，同時(shí)在基金層面持有51%的基金份額，而中航基金作為基金管理人則負(fù)責(zé)核心事務(wù)。“整體來說，我們和企業(yè)的目標(biāo)是一致的。在一致的目標(biāo)之下，具體怎么做，有時(shí)候企業(yè)有自己的想法，我們也有我們的想法，這時(shí)候會面臨一些矛盾，就需要雙方一點(diǎn)點(diǎn)建立理解和信任。”張為說。

在一些項(xiàng)目中，有的企業(yè)相對比較強(qiáng)勢，會把基金管理人視為融資渠道，擔(dān)心引入基金管理人后影響項(xiàng)目的生產(chǎn)和經(jīng)營，因此希望在項(xiàng)目投委會或者管委會中占主導(dǎo)地位。張為分析，相比于基金管理人，企業(yè)的確在業(yè)務(wù)方面更有優(yōu)勢。以京能項(xiàng)目為例，光伏項(xiàng)目都是基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，企業(yè)都是生產(chǎn)型企業(yè)，其中涉及專業(yè)的技術(shù)、復(fù)雜的運(yùn)維流程以及嚴(yán)格的生產(chǎn)安全要求等，在這些具體問題上，自然是企業(yè)更懂行。

而監(jiān)管層面對REITs治理結(jié)構(gòu)有嚴(yán)格要求。“我們會與企業(yè)充分溝通，劃清職責(zé)。”在溝通過程中，張為也會從企業(yè)角度著想，注重保障企業(yè)的權(quán)利。因此，在京能項(xiàng)目中，中航基金將一部分權(quán)限通過運(yùn)營管理服務(wù)協(xié)議的方式委托給企業(yè)，讓企業(yè)在項(xiàng)目的生產(chǎn)和經(jīng)營中發(fā)揮所長，盡展優(yōu)勢。

“其實(shí)基金管理人也在做很多努力，不想僅僅成為一個(gè)融資的通道或者袖手旁觀的角色，很多基金公司都想深入到行業(yè)里去。只有成為內(nèi)行，我們才能和企業(yè)同頻對話，而不是單方面聽企業(yè)講。信任往往就建立在對話與溝通上。”他說。

基金管理人應(yīng)該如何定位自己？張為認(rèn)為：“作為基金管理人，既要滿足監(jiān)管和投資者的期望和要求，同時(shí)還要兼顧對企業(yè)的服務(wù)。與一般的基金經(jīng)理不同，REITs基金經(jīng)理大部分時(shí)間都是在跟企業(yè)和監(jiān)管機(jī)構(gòu)反復(fù)溝通，像經(jīng)營一家企業(yè)一樣去解決問題。從這一點(diǎn)來講，我們的確跟做一般基金產(chǎn)品不太一樣，我們更偏向于做實(shí)業(yè)，而不是做一只產(chǎn)品。”

“一只REITs產(chǎn)品不僅僅是一個(gè)金融產(chǎn)品，而是一個(gè)產(chǎn)融結(jié)合的產(chǎn)品，它本質(zhì)上是一個(gè)小型上市公司，所以不能完全用融資的視角來理解REITs。”這種理念從他的團(tuán)隊(duì)組成可見一斑。張為介紹，京能項(xiàng)目里的三個(gè)基金經(jīng)理各有所長。“因?yàn)橐恢划a(chǎn)品就是一個(gè)小上市公司，所以，首先，我們要有懂財(cái)務(wù)的人，他可以從財(cái)務(wù)總監(jiān)的角度來把控；其次，要有懂行業(yè)的人，京能項(xiàng)目里負(fù)責(zé)這方面的是一個(gè)在電力行業(yè)有八年經(jīng)驗(yàn)的人，這樣我們跟企業(yè)對話時(shí)才能同頻；最后，因?yàn)镽EITs最終要以產(chǎn)品的形式表現(xiàn)出來，所以還要有一個(gè)懂金融產(chǎn)品的人，做過資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，或在銀行、信托做過類似業(yè)務(wù)。”

從1到N的進(jìn)階

2021年，中航首鋼綠能REIT作為首批9只公募REITs之一成功上市，上市以來，項(xiàng)目運(yùn)行平穩(wěn)，二級市場也給出了正向反饋。“因?yàn)榫G能這個(gè)項(xiàng)目運(yùn)行平穩(wěn)，中航基金的REITs管理經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)程度以及市場聲譽(yù)受到很多企業(yè)認(rèn)可。REITs是一個(gè)很復(fù)雜的產(chǎn)品，其中很多專業(yè)、細(xì)節(jié)的內(nèi)容需要跟企業(yè)去溝通，因此在尋求合作時(shí)，企業(yè)也很看重基金管理人此前的管理經(jīng)驗(yàn)和管理能力。”在張為看來，中航首鋼綠能REIT是中航基金REITs業(yè)務(wù)從0到1的起步，而中航京能光伏REIT則是從1到N的進(jìn)階。

首鋼綠能和京能光伏項(xiàng)目之后，中航基金在能源類REITs方面已經(jīng)有了一定的管理經(jīng)驗(yàn)，在尋求能源類項(xiàng)目合作時(shí)也積攢了一定優(yōu)勢。“在新能源這個(gè)領(lǐng)域我們儲備了一些項(xiàng)目，希望新能源類REITs未來可以成為中航基金的一個(gè)特色品牌。”

張為介紹，中航基金正在努力向多元化資產(chǎn)類型布局。當(dāng)前，中航基金正在梳理一個(gè)倉儲物流項(xiàng)目。“這對中航基金來說也是豐富資產(chǎn)類型的好項(xiàng)目。”

另外，去年公司還中標(biāo)了北京市海淀區(qū)保障房項(xiàng)目，該項(xiàng)目底層資產(chǎn)是海淀區(qū)上地的公租房項(xiàng)目，出租對象主要是附近科技企業(yè)的工作人員，收益較穩(wěn)定。張為表示，保障房品類是國家比較重視的方向，此前監(jiān)管層也提及把保障房打造成一個(gè)專門的品類。“這對我們來說很有意義，這個(gè)項(xiàng)目我們已與監(jiān)管部門預(yù)溝通過，項(xiàng)目比較成熟，2023年?duì)幦№?xiàng)目落地。”

“要做正確的事情。”張為告訴記者，“無論是新能源項(xiàng)目，還是保障房項(xiàng)目，現(xiàn)在都是國家支持的領(lǐng)域，所以在這些方面投入人力物力是值得的。”

除此之外，中航基金還涉足一些較為“小眾”的項(xiàng)目，比如文旅產(chǎn)業(yè)。“文旅產(chǎn)業(yè)也在958號文的范疇里，而且提振消費(fèi)是現(xiàn)在國家鼓勵(lì)發(fā)展的方向。因?yàn)槲幕糜紊婕白匀伙L(fēng)景區(qū)和歷史文物的保護(hù)，情況更復(fù)雜，所以我們希望在這個(gè)板塊的布局上能夠走在前面，爭取在2023年有一個(gè)比較好的結(jié)果。如果可以的話，我們也希望能夠成為首批文旅REITs。”他說。

回憶起在項(xiàng)目現(xiàn)場與不同部門打交道的場景，張為感慨道：“做REITs最難的一點(diǎn)在于，它不是一個(gè)簡單的融資產(chǎn)品，這涉及從國家政策到地方***再到行業(yè)的很多東西，而且每個(gè)行業(yè)大不相同，都有自己的歷史沿革，其中有的問題可能從來沒有徹底梳理過。我們就是要把這些東西理清楚，這對金融機(jī)構(gòu)是一個(gè)挑戰(zhàn)，需要我們一步步努力，同時(shí)不斷地學(xué)習(xí)。”